10 tips voor Hugo de Jonge: zo zet je de woningbouw in de turbostand

Jaarlijks 100.000 woningen en vóór 2031 zo’n 900.000 woningen erbij. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening staat voor een grote en belangrijke taak. Toch is de situatie behapbaarder dan je zou denken. Het bedrijfsleven denkt mee en geeft alvast tien tips die het doel dichterbij brengen.

StikstofBouwen is niet alleen een uitdaging door het grote aantal benodigde woningen, maar ook doordat er vanwege de stikstofproblemen weinig gebouwd mag worden. In 2019 legde de Raad van State op grond van Europese natuurwetgeving veel projecten stil. Daardoor gingen 18.000 projecten op de korte termijn niet door. VNO-NCW en MKB-Nederland hameren op een snelle, aantrekkelijke uitkoopregeling voor piekbelasters in combinatie met een nationale stikstofbank. Om nog meer vertraging van projecten te voorkomen, zijn nog meer maatregelen noodzakelijk. Maak bijvoorbeeld versneld geld vrij voor emissievrije bouwprojecten en regel dat er standaarden komen om de impact van stikstofemissies in de bouw te bepalen. Zorg ook voor meer kennis en capaciteit bij bedrijven, gemeenten en provincies. Alleen zo valt volgens hen vertraging van bouwprojecten te voorkomen.
Lees hier meer over de stappen die het kabinet zette om uit de stikstofimpasse te komen.

Tip 1.Neem de regie over de woningbouw

Als minister persoonlijk de regie voeren is goed. Bovenal geldt: dat moet de rijksoverheid doen. Zonder landelijke keuzes loopt Nederland namelijk in ruimtelijk opzicht vast. Er zijn te veel conflicterende belangen tussen provincies en gemeentes. Iemand moet die knopen ontwarren en er een samenhangend geheel van maken. Daarbij hoort voortdurend overleg met provincies en gemeenten: wat willen we waar bouwen, hoe komen de bewoners daar en lopen de plannen op schema? Want als elke gemeente zijn eigen woningbouwplannen maakt, is de vraag of ze wel doen wel economisch handig is. Zo kan bijvoorbeeld de ruimte voor bedrijven onder druk komen te staan. Houd steeds goed in de gaten dat er in landelijk genoeg woninglocaties zijn op de korte- en middellange termijn. Maak dus nationale keuzes op de thema’s van algemeen belang, zoals energievoorziening, mobiliteit, werklocaties, waterbeheer en waterbescherming.

Tip 2.Versnel procedures en snij in regels

De bestuurlijke voorbereiding, planvorming en procedures duren nu vaak wel 7 jaar – nog voordat er dan gebouwd kan worden. Dat moet en kan sneller. Zorg bijvoorbeeld voor landelijke regels over de kwaliteit van woningen. De extra bovenwettelijke eisen die gemeenten of provincies nu stellen, vormen vaak een belemmering vormen voor de snelheid en haalbaarheid van woningbouw. Het bedrijfsleven kan hoge kwaliteit woningen leveren, maar het helpt enorm als er landelijke duidelijkheid is over de regels.

Tip 3.Let op bereikbaarheid

Het kabinet heeft recent de middelen voor de bereikbaarheid van woningbouw verdeeld. Het is goed dat er wordt geinvesteerd in bereikbare woningen. Forenzen klinkt haalbaar, maar met files en een overvol en onderbemand OV valt dat niet mee. Het is daarom belangrijk dat er ook ruimte overblijft om te werken in de buurt van waar mensen wonen. Wees daarom voorzichtig met het gebruiken van bedrijventerreinen (inclusief mogelijke toekomstige locaties) voor woningbouw. Dat betekent dus proberen te verdichten waar dat kan, bijvoorbeeld bij stations. Maar ook bouwen aan de rand van steden of dorpen. Zoals het Economisch Instituut voor de Bouw onlangs liet zien, kom je ook met in elk dorp een straatje erbij al heel ver.

Houd ook zicht op de infrastructuur en zorg voor goede doorgaande routes voor transport over weg, rail en water. Ga er niet vanuit dat mensen thuiswerken via internet: veel werkenden kúnnen hun werk niet buiten hun fabriek, bedrijf of winkel doen.

Pas een bouwplan niet steeds een beetje aan om de lieve vrede te bewaren

Tip 4.Investeer in kennis en uitvoeringskracht

Het is belangrijk dat gemeenten en provincies voldoende sterke ambtenaren met kennis van zaken in huis hebben over ruimtelijke ordening. Mensen die van niets weten, hebben namelijk de neiging om té voorzichtig te zijn. Dan leidt tot het checken, dubbelchecken en – in geval van twijfel – nog eens extern bekijken van plannen. En dan gaat het heel, heel lang duren voordat er woningen staan. Overleg met bijvoorbeeld collega-minister Hanke Bruins Slot van Binnenlandse Zaken en met de VNG hoe dat beter kan. En benut uiteraard de kennis, ontwerp- en uitvoeringskracht van alle bedrijven die betrokken zijn bij de ruimtelijke ontwikkeling: de architecten, aannemers, ingenieurs, makelaars, corporaties, projectontwikkelaars!

Tip 5.Laat Omgevingswet snel intreden

Voer de Omgevingswet nu eens echt in. Die is in 2016 aangenomen, zou in 2019 al in gaan, is inmiddels vijf keer uitgesteld en ligt kant en klaar op de plank. De wet maakt het mogelijk om omgevingsplannen flexibeler te maken en minder gedetailleerd. Het zou de woningbouw ontzettend helpen als overheden de mogelijkheden van die wet nu zo snel mogelijk kunnen gebruiken. Daarmee kan maatwerk worden geleverd. Dat wil niet zeggen dat we de een historische binnenstad vol laten bouwen met wolkenkrabbers, maar wel dat er in het omgevingsplan misschien appartementen kunnen komen waar volgens het huidige bestemmingsplan of de welstandsnormen laagbouw hoort te staan. Vaak zal het mogelijk worden om stikstofproblemen en geluidhinder te voorkomen door simpelweg minder dicht bij de weg te bouwen.

Tip 6.Heb lef

Van een minister met kleurrijke schoenen mogen we verwachten dat hij de woningbouwwereld ruimte geeft voor creativiteit in hóe er gebouwd wordt. Prefab is bijvoorbeeld een reële optie om snel huizen te bouwen, maar zo’n fabriek moet wel bijna continu kunnen draaien om rendabel te opereren. Dat kan gestimuleerd worden door bouwplannen af te stemmen op het productieproces van die ‘huizenfabrieken’. Het helpt daarbij als overheid en bedrijfsleven samen keuzes maken over de kwaliteit van die flexwoningen. Durf dan ook van de gebaande paden af te wijken. Misschien is een gebied dat niet geschikt is voor 2-onder-1-kaphuizen met een tuintje voor en achter wél prima voor verplaatsbare tiny houses. Op die manier kom je bijvoorbeeld snel aan starterswoningen, die over een paar jaar misschien plaats kunnen maken voor eengezinswoningen.

Hoe werkt een woningfabriek? Een kijkje in de keuken.

Tip 7.Betrek het bedrijfsleven bij de plannen

Het is van groot belang dat het woningtekort snel vermindert. Betrek daarom de organisaties uit het bedrijfsleven, zoals NEPROM, Vereniging Eigen Huis, Aedes, NVM en Bouwend Nederland: zij steunen de plannen om prestatieafspraken te maken met regio’s over de te bouwen woningen.

Betrek hen dus ook bij het bepalen van de haalbaarheid van die afspraken en bij het bedenken van oplossingen voor knelpunten. Zoals bij de zeventien NOVEX-woningbouwgebieden, waar 400.000 woningen moeten komen, de aanscherping van de Nationale Omgevingsvisie en het programma Ruimte voor Economie. Vaak biedt de praktische kennis van bedrijven een uitweg die je aan de bestuurlijke tekentafel niet ziet.

Tip 8.Hamer op concrete plannen

Let er goed op dat prestatieafspraken gebaseerd zijn op echte projecten en locaties. Gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties moeten het dus hebben over concrete woningbouwplannen op beschikbare locaties en over een haalbaar aantal woningen.

Weet ook: een voornemen is nog geen plan. Vrij naar oud-staatssecretaris voor Stadsvernieuwing Jan Schaefer: ’In voornemens kun je niet wonen.’

Misschien is een gebied ongeschikt voor 2-onder-1-kap wél prima voor tiny houses

Tip 9.Betrek burgers vroegtijdig bij bouwplannen

Stimuleer gemeenten om realistisch met burgerparticipatie en bezwaren tegen bouwplannen om te gaan. Invoering van de Omgevingswet helpt daarbij. Lokale gemeenschappen moeten wel wíllen bouwen, bijvoorbeeld om het personeel van plaatselijke bedrijven onderdak te kunnen geven of de leefbaarheid te behouden.

Nederland is klein en dichtbevolkt. Daardoor zijn er vrijwel altijd uiteenlopende belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Vroegtijdige participatie helpt om burgers te engageren bij ontwikkelingen in de buurt. Dat voorkomt niet altijd dat er bezwaren ontstaan. Maar als dat gebeurt, hoort wel te gelden: als een bezwaar ongeldig is verklaard, gaat het bouwplan door. Pas een plan niet steeds een beetje aan om de lieve vrede te bewaren.

Tip 10.Zet geld slim en efficiënt in

Betaalbare woningbouw is erg belangrijk om de woningmarkt toegankelijk te houden. Het kabinet zet in op derde sociale woningbouw, een derde middenklassewoningen in huur en koop en een derde vrije sector. Maar keuzes over betaalbaarheid hebben consequenties in de gebiedsontwikkeling en bij de financiering. De afschaffing van de verhuurderheffing is al een goede stap vooruit om investeringen los te trekken. Maar het helpt om ook een aparte financiële regeling op te zetten voor de bouw van 10.000 echt betaalbare koopwoningen per jaar voor koopstarters. Daarmee nemen de financiële risico’s voor starters of voor de woningmarkt niet toe.

In elk geval moeten de Woningbouwimpulsgelden (Wbi) en de 7,5 miljard euro die het kabinet heeft gereserveerd voor ontsluiting van woningbouwlocaties zoveel mogelijk worden gekoppeld aan de woningbouw die vóór 2030 gerealiseerd wordt. Per opgeleverde woning wordt dat geld dan uitgekeerd. Zoiets als de Vinex-contracten van vroeger, maar dan zonder een verplichte eigen bijdrage door de gemeente.

Meer tips en aanbevelingen staan in de brief die de Woningbouwcoalitie (Bouwend Nederland, Aedes, NEPROM, NVM, Vereniging Eigen Huis, IVBN en WoningBouwersNL) naar de minister heeft gestuurd.

Op de hoogte blijven van onze beste artikelen?Schrijf je dan gratis in voor onze nieuwsbrief.