Er is woningnood, en toch krimpt de bouw. Hoe kan dat?

De bouw krimpt dit jaar naar verwachting met ongeveer 3 procent, en dat in tijden van grote woningnood. Het is ook nog eens de woningbouw die de grote motor is achter die krimp. De dip is tijdelijk, zien banken en het Economisch Instituut voor de Bouw. Maar de oorzaken daarachter blijken van structurele aard. ‘De lijst van uitdagingen in de bouw is schier oneindig.’

Wat zeggen de cijfers?

Hielden banken ABN Amro half november en ING het eind december vorig jaar nog op een krimp van 2,5 procent dit jaar, het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorziet voor dit jaar 3,5 procent krimp van de sector. Dat getal is het gemiddelde van alle sectoren die onder de bouw gerekend worden. Nieuwbouw van woningen, maar ook utiliteitsbouw en grond- weg- en waterwerken (gww). En de renovatie van bestaande gebouwen en de installatie van bijvoorbeeld warmtepompen en andere verduurzamingsmaatregelen. ‘De aanleg van kabels, leidingen en andere infrastructuur gaat nog steeds door het dak’, schetst Pieter Jan Halma, strategisch coördinator marktonderzoek van brancheorganisatie Bouwend Nederland. De banken rekenen overigens met ruimere definities dan het EIB, zo scharen zij bijvoorbeeld ook bouwmarkten onder dit cijfer.

Dat de bouw als geheel toch in de min komt (goed voor 3 miljard euro minder omzet ten opzichte van vorig jaar), is vooral te wijten aan de stokkende nieuwbouw van woningen. Die sombere vooruitzichten zijn gebaseerd op het aantal verleende bouwvergunningen dat door gemeenten is afgegeven, dat daalt al sinds 2021. Dit jaar verwacht het EIB dat maar liefst 10 procent minder nieuwe huizen zullen worden opgeleverd dan de 73 duizend die werden gebouwd in 2023. Dat waren er al 3 procent minder dan een jaar eerder.

Hoe kan dat, er moeten toch juist honderdduizenden huizen bijgebouwd worden tegen de woningnood?

Bijna een miljoen zelfs, voor 2030, aldus het demissionaire kabinet. Dat gaat Nederland op deze manier niet halen. ‘De scheefgroei tussen de vraag en het aanbod begint schrikbarende vormen aan te nemen’, vindt Ivo van der Mark, ceo van bouwbedrijf JAJO. De Brabantse groep van bouwbedrijven (voorheen Jansen de Jong Groep) richt zich op de hele levenscyclus van een gebouw: van projectontwikkeling tot bouw, onderhoud en renovatie tot en met het afbreken en recyclen van bouwmaterialen.

JAJO investeert vaak risicodragend mee in nieuwe projecten, en moet daarvoor steeds meer investeren. Niet alleen omdat de bouwgrond duur is en bouwmaterialen mede door inflatie duurder werden, maar vooral omdat het steeds langer duurt voor een project van de grond komt. ‘Zo is de periode die verstrijkt tussen het moment dat we een plan in ontwikkeling nemen en het moment dat de bouw begint, verdrievoudigd. Ik heb het even nagezocht, tien jaar geleden duurde de vergunningverlening gemiddeld 36 maanden, inmiddels is dat 99 maanden.’ Bij grote woningbouwprojecten betekent dit dat ontwikkelaars al die tijd miljoenen moet voorfinancieren. ‘We zitten bijvoorbeeld in een consortium voor een groot woningbouwproject in Utrecht, voor zesduizend woningen. Alle partijen samen hebben daarvoor denk ik nu al 40 miljoen euro op tafel gelegd. Als je dan drie jaar moet wachten op de bouwvergunning, en al die tijd moet financieren tegen 5 procent, dan ben je aan rentelasten alleen al 6 miljoen euro extra kwijt.’

‘Die miljoen woningen gaat Nederland op deze manier niet halen’

De opbrengst voor ontwikkelaars staat daarnaast verder onder druk door het maximeren van de middenhuur door demissionair minister De Jonge (Volkshuisvesting). Bij grote nieuwbouwprojecten moet doorgaans 40 procent voor die deelmarkt worden gebouwd, naast 30 procent sociale woningbouw. Van der Mark: ‘Van zo’n project is dus al 70 procent genormeerd, waardoor meerkosten vaak moeten worden verhaald op de 30 procent vrije sector. Voor de middenhuurders lijkt het fijn, 160 euro huurverlaging is ook veel geld, maar dit leidt wel tot een verlaging van de beleggingswaarde van driehonderdduizend woningen. Daarmee trekt het kabinet ruim 11 miljard euro uit de markt. Dat maakt het voor institutionele beleggers steeds minder aantrekkelijk om in Nederlandse woningbouw te investeren. Zo los je de schaarste niet op. Als je de woonlasten wil verlagen, had dan huursubsidie gegeven.’

Waarom duurt de vergunningverlening dan steeds langer?

Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen, zegt Leontien de Waal, sectorbankier bij ABN Amro. ‘Al een jaar of tien weten we dat gemeenten te weinig ambtenaren hebben die genoeg kennis van zaken hebben voor het beoordelen van bouwplannen. Dat speelt vooral bij de kleinere gemeenten. Die kunnen die kennis wel inhuren, maar dat kost veel geld en daarmee bouw je niet in eigen huis genoeg kennis op.’ Ook Halma van Bouwend Nederland benadrukt de problemen veroorzaakt door dit personeelstekort. Dat heeft niet alleen tot gevolg dat aanvragen langer moeten wachten op behandeling, ziet Van der Mark, maar ook dat in geval van complicaties sneller wordt geëscaleerd. ‘Bang om iets fout te doen is bij twijfel dan sneller de neiging om te zeggen: leg dit maar voor aan de Raad van State. Grote gemeenten durven vaak iets meer, omdat ze daar ervaring hebben met vergelijkbare gevallen. Om een voorbeeld te geven: een van de zaken die bij de RvS voorlag, kwam niet eens door een bezwaar maar gewoon omdat een omwonende de vraag aan de gemeente had gesteld: voldoet dit plan aan de stikstofnormen? Daarover bleek zoveel onduidelijk, dat het aan de rechter is voorgelegd.’

‘WONINGBOUW IS PRIMA, MAAR LIEVER NOT IN MY BACKYARD’

Het is niet de enige reden dat bouwvergunningen steeds vaker worden voorgelegd aan de hoogste bestuursrechter, schetst Van der Mark. ‘Dat komt ook omdat omwonenden steeds vaker bezwaar maken. Ik denk dat dit komt omdat de ruimte in Nederland steeds schaarser wordt, waardoor je steeds meer mensen hebt die denken: woningbouw is prima, maar liever not in my backyard.’ De ceo van JAJO vindt het een groot goed dat iedere burger tegen relatief lage kosten de gang naar de rechter kan maken. ‘Maar het zijn vaak mensen die wat meer vermogen hebben en een dure advocaat kunnen betalen, die procedures aanspannen. Zij weten wat het een projectontwikkelaar kost als de bouw vertraging oploopt, en bieden dan aan om de rechtszaak in te trekken in ruil voor een flinke afkoopsom. Bouwers doen dat vaak, want tijd is geld, en bij de Raad van State liggen zoveel zaken te wachten, dat dit rechtscollege inmiddels geen behandeltermijnen meer aan kan geven, je moet maar wachten tot je aan de beurt bent.’ Dat is bij JAJO momenteel een belemmering voor een derde van de 21 projecten die het bedrijf wil ontwikkelen.

Zijn de problemen dan op te lossen door het aannemen van extra ambtenaren en juristen bij gemeenten en rechtbanken?

Je kunt expertise ook poolen, ziet De Waal van ABN Amro. ‘Zo heeft de provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld een vliegende brigade van experts die gemeenten kan bijstaan.’ Maar daarmee ben je er nog lang niet, waarschuwt ze. ‘De lijst van uitdagingen in de bouw is schier oneindig. Denk ook aan PFAS, nieuwe eisen aan milieuprestaties van gebouwen, die weer komen naast die over energie-efficiency, maar ook aan de netcongestie waardoor op sommige plaatsen te weinig ruimte op het stroomnet is om nieuwbouwwoningen aan te sluiten. En die situatie van tekorten ligt ook in het verschiet bij drinkwater, ook daaraan dreigt een tekort.’

Dit waterprobleem bedreigt de komende vijf jaar de bouw van liefst driehonderdduizend woningen, zei voorzitter Pieter Litjens van de vereniging van waterbedrijven VEWIN onlangs in WNL op Zondag. De achterliggende oorzaak is klimaatverandering, aldus De Waal. ‘Met alle regen van de afgelopen maanden is een watertekort misschien moeilijk voorstelbaar, maar daar staat tegenover dat we in de zomer steeds vaker langere hete en droge periodes hebben.’ Om dit probleem te tackelen moeten meer waterzuiverings- en -winningsinstallaties worden gebouwd, maar daarbij lopen ook de waterbedrijven aan tegen de stroperige procedures rondom de vergunningverlening. En als de papierwinkel is afgerond, moet er nog genoeg personeel zijn om daadwerkelijk te kunnen bouwen. Dat door de krimp in de bouw dit jaar de werkgelegenheid in de bouw met twaalfduizend arbeidsjaren krimpt volgens het EIB, is van alle problemen misschien wel de minste, voorziet Halma van Bouwend Nederland. ‘Een groot deel van die krimp wordt opgevangen door personeel dat met pensioen gaat. Een goede timmerman die zonder werk zit, kan bij veel aannemers nog steeds morgen beginnen.’

Op de hoogte blijven van onze beste artikelen? Schrijf je dan gratis in voor onze nieuwsbrief.