Wereldhavebaas Dirk Anbeek: ‘Vastgoed was een hele luie sector’

Vastgoedeigenaren hebben de verantwoordelijkheid om gemeenten te voorzien van een kloppend hart en leegstand tegen te gaan, zegt Dirk Anbeek, ceo van Wereldhave. ‘Die verantwoordelijkheid gaat verder dan rendement maken.’ Maar wat verwacht hij van gemeenten en winkeliers?

Meneer Anbeek, u hebt een probleem veroorzaakt. Dankzij vastgoedeigenaren staan winkels in het centrum leeg.
‘Het probleem is veel complexer dan dat. Maar je kunt wel zeggen dat vastgoed tot een jaar of tien geleden een hele luie sector was. Dat kon men zich destijds veroorloven. Eigenaren konden met weinig tot niet investeren een prima rendement halen. De fysieke winkel was het enige kanaal voor retail, zonder concurrentie van het internet. En panden werden automatisch meer waard. De tijd dat je een makelaar belde die snel een pandje voor je verhuurde aan wie dan ook, is voorbij. Dat retailers voor de beste plek en de beste huur gaan snap ik, maar als vastgoedeigenaar heb je ook de verantwoordelijkheid om het winkelcentrum en de binnenstad leefbaar te houden.’

Niet om de winkel te verhuren aan de hoogste bieder?
‘Het punt is dat dat nu niet meer kan. Als we nu een pand verhuren aan een ondernemer, kijken we heel goed naar de mix in het winkelcentrum. Wat ontbreekt er, wat past bij de wijk of de stad? Werk je met een huur die is gerelateerd aan de behaalde omzet, help je een ondernemer met starten? Het plaatje moet helemaal kloppen. Daar is iedereen bij gebaat.’

Wereldhave investeerde de afgelopen jaren zo’n 150 miljoen in winkelcentra waar soms al jaren niets meer aan was gedaan. Nieuwe toiletten, een speelplein voor kinderen, een goede mix van aanbod dat past bij de demografie van de wijk of stad. Een tactiek die volgens Anbeek maar weinig vastgoedeigenaren volgen. Als het er vijf zijn van de honderd is dat veel, zegt hij. ‘Wij zeggen: je moet één keer in de tien jaar de jaarhuur investeren in een winkelcentrum om het aantrekkelijk te houden. In de vastgoedwereld is dat een gedurfde uitspraak.’ Gerichte investeringen zorgen ervoor dat mensen tóch naar het winkelcentrum gaan, zegt Anbeek.

Maar consumenten kopen toch alles online?
‘Dat beeld is overdreven. 12 tot 15 Procent van non-food wordt gekocht via internet, voor food is dat zo’n 1,5 procent. Natuurlijk groeien internetverkopen, waarschijnlijk naar 20 tot 25 procent, maar er zijn weinig partijen die er echt geld mee verdienen. Ik wil nog zien hoe die businessmodellen zich ontwikkelen. In winkelcentra die wij opknappen, neemt het aantal bezoekers toe. Mensen hebben veel meer dan tien, twintig jaar geleden behoefte aan ontmoetingsplekken, naast al het WhatsAppen. Koffie drinken met een vriend of vriendin. Kijk maar naar La Place, dat het erg goed doet. Daar ben ik echt heel positief over.’

Waarom verandert de hele vastgoedsector niet mee dan?
‘We praten wel steeds meer over andere businessmodellen. Bijvoorbeeld over huurprijzen die meebewegen met de omzet. Als het goed gaat met de ondernemer, gaat het met ons ook goed. Alleen is het Nederlandse huurrecht daar nog niet echt enthousiasmerend in.’

‘En het gaat om forse investeringen. Wereldhave heeft twee winkelcentra in Arnhem: Kronenburg en Presikhaaf. In Kronenburg hebben we flink geïnvesteerd, waardoor de bezoekersaantallen met 10 procent zijn gestegen en de omzetten van de huurders omhoog zijn gegaan. Iedereen blij. Maar Presikhaaf, waarvan we nu een paar maanden eigenaar zijn… Dat is minimaal vergane glorie. Sterker nog: het is dramatisch. Er is vijftig jaar niets aan gedaan. De retailers hebben ons gezegd: ‘Als jullie nu niet snel wat doen, dan gaan we allemaal weg.’ Daar steken we de komende tijd zo’n 15 tot 20 miljoen in. Maar het vergt van alle partijen dat ze verder moeten kijken. Er moet een betere huurdersmix komen, passend bij het verzorgingsgebied. Denk daarbij aan een discountsupermarkt. En er zullen huurders moeten vertrekken.’

Ook winkeliers moeten mee veranderen?
‘In Nederland hebben partijen die zich op het midden richten het moeilijk. Echte discountketens, zoals Action, doen het fantastisch. High-end, hetzelfde verhaal. Heel goedkoop en duur zijn op dit moment echt groeimarkten. Toch denk ik dat er wel ruimte is voor een keten die zich zoals V&D richt op het middensegment, zij het met een stuk minder winkels. Kijk maar naar onze buurlanden: John Lewis in Engeland is buitengewoon succesvol, net als Inno in België. Zij zijn met hun strategie en positionering mee veranderd met de markt, net als in Nederland de Bijenkorf.’

‘Ik ben wellicht een roepende in de woestijn, maar ik ben er heilig van overtuigd dat de businessmodellen van e-commerce op dit moment niet uitkunnen. Waarom is er niet één centraal punt voor het ophalen en terugbrengen van spullen door consumenten? Dat zouden winkeliers prima met elkaar kunnen regelen. Maar met de landelijke ketens krijg je de handen daar niet voor op elkaar. Dat vind ik dus jammer. Want ik denk dat we die kant op moeten bewegen. Er is een toekomst voor internet ja, maar die is omnichannel. Bol.com verdient vooralsnog geen geld, Zalando heeft volgens onze informatie één kwartaal zwarte cijfers geschreven. Dat biedt weer kansen voor de fysieke winkel.’

Ondertussen dreigen hele binnensteden leger en leger te worden.
‘Dat is een probleem, voor de hele maatschappij. Lege binnensteden worden spooksteden en dan gaat de sociale cohesie eraan. Er zullen sowieso winkelmeters moeten verdwijnen. Nederland heeft 0,35 vierkante meter winkelruimte per duizend inwoners, terwijl het Europese gemiddeld 0,27 is. Dat kan gewoon niet meer, niet alleen door het internet, maar ook door bijvoorbeeld verstedelijking. Gemeenten, ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, retailers en alle andere belanghebbenden moeten zich realiseren dat het gaat om kwaliteit. Neem een gemeente als Sittard-Geleen met minder dan honderdduizend inwoners. Dan kun je niet twee grote stadsharten hebben met veel te veel winkels. Je zult moeten kiezen voor één van de twee, want anders wordt het twee keer niks. Sommige mensen, óók vastgoedeigenaren, zullen dan hun verlies moeten nemen. De gemeente moet die transformatie faciliteren.’

Snappen gemeenten hoe ze leegstand moeten oplossen?
‘Vaak niet. Er zijn gemeenten, die al teveel winkelmeters hebben en toch nog nieuwbouw toelaten. Bijvoorbeeld bij een nieuw voetbalstadion, terwijl de binnenstad leeg staat. Daar kijk ik echt met stijgende verbazing naar.’ Fel: ‘Retailers staan onder druk. We hebben al veel te veel winkelmeters. Met alle maatschappelijke spanningen en demografische ontwikkelingen moeten er we ervoor zorgen dat elke gemeente een kloppend hart heeft. En iedere gemeentebestuurder die zich niet primair dáár mee bezighoudt, die is ontzettend met de korte termijn bezig. Namelijk alleen maar met gronduitgifte en geld verdienen.’ De Retailagenda van het ministerie van Economische Zaken, waarin gemeenten en ondernemers afspreken hoe ze leegstand te lijf gaan, is een goed initiatief, zegt Anbeek. ‘Maar de daadkracht ontbreekt nog. We moeten echt heel snel in actie komen. Binnen drie tot vijf jaar moeten vooral de b-steden in Nederland een transformatie doormaken, anders is het gewoon te laat.’

U wilt flink investeren. Ontvangen gemeenten u met open armen?
‘Dat zou je verwachten ja, als je 18 miljoen euro naar een winkelcentrum brengt. Dan verwacht ik dat de rode loper uitgaat. Maar als je ziet hoe lang procedures duren, hoeveel tegenwerking je krijgt. Dat is niet meer van deze tijd. We hebben echt forse discussies gehad in een aantal gemeenten waar we nu wel redelijk op stoom zijn. We hebben in zeker de helft van de gemeenten waar we winkelcentra hebben meer tegenwerking dan medewerking gekregen. Je kunt niet als gemeente anderhalf tot twee jaar doen over het uitgeven van een omgevingsvergunning. Dat duurt gewoon te lang.’

Een voorbeeld van zo’n gemeente wil hij niet meer noemen. Een positieve uitzondering dan? ‘In de binnenstad van Tilburg zijn we sinds kort eigenaar van de Emmapassage en het Pieter Vreedeplein. Er is al tijden sprake van dat er een Primark komt, die niet direct aansluit bij de rest van de winkels. We zijn constructief in gesprek met de gemeente. Om hen duidelijk te maken dat de totale taart niet veel groter kan. Misschien dat er nog een of twee ketens bij kunnen, maar dat is het wel.’

Als die visie ontbreekt bij een gemeente, wie moet deze dan opleggen?
‘Ik vind dat de Rijksoverheid samen met gemeenten een hele heldere visie moet maken. Waar gaan we sociaal en demografisch naar toe, en hoe passen winkels daar in? Dat moet een manifest zijn waar we ons met zijn allen hard voor maken. Vastgoedeigenaren moeten investeren, retailers ook, en gemeenten moeten sneller handelen en werken aan een lange termijn gezonde binnenstad.’

Wie is Dirk Anbeek?
Wereldhave-ceo Dirk Anbeek begon zijn carrière bij DSM. Na een korte tussenstop als senior consultant bij PriceWaterhouse­Coopers, ging hij in 1996 aan de slag bij Ahold. Daar bekleedde hij verschillende functies tot hij in 2006 directeur franchise en vastgoed Albert Heijn werd. In 2009 stapte hij over naar Wereldhave. Eerst als managing director en lid van de raad van bestuur. Sinds 2012 is hij ceo van Wereldhave.
Anbeek speelde in zijn Ahold-tijd nog een kleine rol in het boekhoud-schandaal. Namens Ahold was hij werkzaam als financiële man in Scandinavië bij ICA Europe. Daar merkte hij in 2002 onregelmatigheden op in de Baltische staten, die aanleiding zouden zijn voor een diepgaand intern
onderzoek van Ahold.

Retailagenda? Wat is dat?
Winkeliers, vastgoedeigenaren, gemeenten en de rijksoverheid hebben in de Retailagenda afspraken gemaakt over het compacter en extra aantrekkelijk maken van winkelgebieden. Nu staat zo’n 7,5 procent van de winkels leeg en bestaat 30 procent van het winkeloppervlakte uit overcapaciteit. Met vijftig gemeenten zijn afspraken gemaakt om leegstand actiever tegen te gaan. In plaats van de winkelhuren te baseren op historische prijzen, spreken verhuurders en winkeliers af om marktconforme huren toe te passen. Ook gaat een aantal gemeenten met vastgoedeigenaren en winkeliers aan de slag om overbodige vierkante meters winkelruimte terug te dringen.
Twaalf gemeenten zijn gestart met een experiment om regels te verminderen. Hierdoor kunnen ondernemers makkelijker horecafaciliteiten en dienstverlening in hun winkel combineren. Werknemers en werkgevers hebben op hun beurt afspraken gemaakt om het winkelpersoneel scholing te bieden, zodat ook de groeiende kansen van online verkoop kunnen worden benut. Doel is om winkelmedewerkers beter toe te rusten op veranderende behoeften van de consument. Al met al moeten de maatregelen zorgen voor een levendige binnenstad.