Binnensteden: afbraak en wederopbouw

Hier verdwijnt een winkel, daar een café en even verderop wapperen plakkaten met ‘failliet’ aan de gevels. Opeens is het centrum veranderd in ghost town. Dat overkwam het Amerikaanse Pittsburgh, het Britse Nottingham en malls in het Chinese Beijing. Tot werd besloten het roer radicaal om te gooien. Nu groeit en bloeit het weer. Durft Nederland dat ook?
Van één van Amerika’s meest vervuilde steden tot pionier op het gebied van groene technologie. Pittsburgh is de afgelopen jaren als een feniks uit de as herrezen. De City of Smoke was ooit het centrum van de Amerikaanse staalindustrie, maar roestte tijdens de de-industrialisatieperiode langzaam weg. Het dieptepunt kwam in de jaren tachtig, toen de een na de andere kolengestookte centrale de deuren sloot en meer dan 150 duizend banen verloren gingen. De bijna volledige afhankelijkheid van één industrie deed de stad bijna de das om, zegt professor Sabina Deitrick van het centrum voor sociaal en stedelijk onderzoek aan de Universiteit van Pittsburgh. ‘In Europa heb je nog een sociaal vangnet, waardoor werklozen het zich kunnen veroorloven om de storm uit te zitten. Hier trekken mensen gewoon weg.’

 

Kentering Pittsburgh

Pittsburgh dreigde een spookstad te worden: de werkloosheid liep op tot boven de 15 procent, het aantal inwoners daalde van zevenhonderdduizend in de jaren vijftig tot driehonderdduizend rond de eeuwwisseling, en sommige wijken kampten met een leegstand van meer dan 60 procent.
Sindsdien heeft Pittsburgh zich ontwikkeld tot een van de meest diverse en recessie-bestendige economieën in de Verenigde Staten. De kentering kwam in de jaren negentig, toen educatieve en medische instellingen als Carnegie-Mellon University en de University of Pittsburgh Medical Center in het gat sprongen. De eds en meds-aanpak maakte de weg vrij voor de groene technologie waarin Pittsburgh momenteel een voortrekkersrol vervult. Samenwerkingsverbanden tussen academici en ondernemers hebben geleid tot startups als Aquion Energy, die een milieuvriendelijke accu voor zonne-energie ontwikkelt, en Epiphany Solar Water Systems, fabrikant van een draagbare waterzuiveringsinstallatie die werkt op zonnekracht. Daarnaast speelt de lokale PNC Bank een belangrijke rol bij het herstel van de binnenstad door zich te specialiseren in de financiering van duurzame gebouwen. Zo is het in oktober opgeleverde hoofdkantoor specifiek ontworpen als groenste wolkenkrabber ter wereld. De 33 verdiepingen tellende toren heeft een dubbele-huidgevel en een eigen waterzuiveringsinstallatie, en is daarmee 50 tot 75 procent zuiniger dan een doorsnee kantoorgebouw.

 

Steel City

De metamorfose van Steel City werkt daarnaast als een magneet op de jongere generatie. Het is deze groep die de leegstaande fabrieken een nieuwe bestemming heeft gegeven, aldus Deitrick. Zo heeft het voormalige industrieterrein Lawrenceville zich ontpopt tot een uitgaansgebied met hippe boetiekjes, restaurants, koffiehuizen en kunstgalerieën. De aantrekkingskracht van Pittsburgh is inmiddels zo groot dat zakenblad Forbes de stad zelfs heeft uitgeroepen tot meest leefbare in de Verenigde Staten.
‘Vijf jaar terug stonden vijf van de acht winkelpanden hier leeg, nu geen een meer.’ Met dat simpele feit onderstreept de 47-jarige Tres Gretton-Roche, eigenaar van het Wired Cafe aan de Pelham Street in Nottingham, het succes van het Creative Quarter-project van de stad.

 

Erbarmelijke staat

De wijk aan de oostkant van het stadscentrum verkeerde na de crisis in een erbarmelijke staat. De op zich toch fraaie panden, die een rijk maar lang vervlogen industrieel verleden verraden, stonden er weg te kwijnen. Totdat het stadskwartier in 2012 door de gemeente werd aangewezen als een buurt waar creativiteit in de breedste zin des woords moet samenballen. Dus niet alleen cultuur, maar ook startups uit innovatieve sectoren als biotech en cleantech.
Dat bracht nieuw elan in de wijk en overtuigde ondernemers als Gretton-Roche dat dit het moment was om dromen te verwezenlijken. ‘Ik was psychotherapeut. Maar ik wilde altijd een eigen cafetaria. Het moest een plek worden waar mensen komen om iets te drinken, wat te werken en met elkaar ideeën uit te wisselen. Dat werd opeens mogelijk hier.’
Voor haar buurman Alex Smith (44) geldt hetzelfde. Met verse koffie in zijn hand nodigt hij uit hem te volgen naar zijn boekwinkeltje dat op een binnenplaatsje tegenover het Wired Cafe ligt. Dit lijkt zowaar wel een miniatuurversie van het Creative Quarter: hier zitten antiekzaakjes, accessoiresmakers en app- en websitebouwers naast elkaar.
Smith deed jarenlang retailervaring op bij modeketens in Londen. In 2013 keerde hij terug naar zijn geboortestad om daar een zaakje te beginnen in zeldzame boeken en tijdschriften, geïnspireerd op een winkel waar hij tijdens een bezoek aan Berlijn op stuitte. Smith geeft toe dat hij geen miljonair zal worden met zijn Ideas on paper. ‘Ik kan er geen Ferrari van rijden, nee. Maar het gaat goed en ik wil niets liever dan dit nog dertig jaar doen.’

 

Vastgoedbazen gestimuleerd

Zo mag Kathy McArdle, ceo van het door de gemeente opgezette Creative Quarter Company, het graag horen. Met subsidies heeft de gemeente vastgoedbazen gestimuleerd hun lege panden op te knappen en geschikt te maken voor een nieuwe bestemming. Met leningen van maximaal 25.000 pond zijn startups gelokt.
Maar het zijn volgens haar onafhankelijke geesten als Smith en Gretton-Roche die het laatste zetje gaven en ervoor gezorgd hebben dat het Creative Quarter nu zelfs een Europese prijs gewonnen heeft. ‘Want als er in een wijk niets te beleven is, dan gaat geen bedrijf er zitten’, aldus McArdle.

 

Winkelen op internet

Geen land ter wereld waar zoveel mensen winkelen op internet. Vorig jaar al meer dan 360 miljoen, en dit jaar zal dat aantal nog veel hoger liggen. Als ergens shopping malls ten dode zijn opgeschreven, dan is het wel in China. Of toch niet? In Parkview Green (in het Chinees Fang Cao Di geheten) in Beijing slagen ze er opmerkelijk goed in kopers achter hun smartphone en tablet vandaan te trekken, en ze weer voor de glazen etalages van deze fonkelnieuwe mall in het oude stadscentrum te krijgen.
Ronduit knap, want veel malls in de Chinese hoofdstad zuchten zwaar onder het juk van e-commerce-aanbieders als Ali Express (het B2C-kanaal van Alibaba), Tmall en JD.com. De nabijgelegen New World Shopping Mall (in het Chinees Xin Shi Jie), dat in tien jaar tijd nauwelijks een verandering heeft ondergaan, krijgt nu de rekening van zijn eigen stilstand én al die nieuwe ontwikkelingen gepresenteerd. De leegloop aan klanten is duidelijk te zien, de leegstand ook.

 

Kunst met een hoofdletter K

Nee, dan Parkview Green. Daar lokken ze hun klanten met kunst. Zelfs Kunst met een hoofdletter, want het management heeft zich er niet vanaf gemaakt met een paar schilderijen aan de muur. Door de hele mall zijn de soms ronduit bizarre artistieke uitingen te zien. Een Kever-auto opgerold tot bal, een lichtbundel tot in de allerhoogste nok van het pand, een voet met tenen zo groot als een mensenlichaam. In totaal zijn er zo’n vijfhonderd kunstwerken, waaronder ook veertig sculpturen van Salvador Dali. Grootste blikvanger is het werk What you see might not be real van de Chinees Chen Wenling: een stier die – midden in de mall – in vliegende vaart Bernard Madoff, de grote Amerikaanse fraudeur, tegen een muur ramt.
‘Geweldig’, zegt Xi Yuan, een Chinese van 27 die met een vriendin door de mall loopt en naar eigen zeggen een ‘die hard online shopper’ is. ‘Ik koop van alles op internet. Zie geen reden om mijn huis uit te gaan als ik iets wil kopen.’ Behalve als ze, zoals door Parkview Green, wordt ‘verleid’. ‘Zo’n sfeer kun je online nooit evenaren. Dan móet je er wel naartoe.’
Marc Philipp Hag, shopmanager van het Duitse merk WEMPE (uurwerken en juwelen), ziet veel mensen die naar de mall komen om de kunst te zien. ‘Voor ons natuurlijk ook gunstig – want de mensen zijn dan wel binnen en dat is wat wij willen.’
Volgens Iain Shaw, die werkt voor het lifestylemagazine The Beijinger, heeft Parkview Green alles in zich om een icoon in het hart van de stad te worden. Het is al uitgeroepen tot ‘meest energie-efficiënte gebouw van China’, dankzij onder andere het hellende dak dat kan worden geopend voor frisse lucht, waardoor minder airconditioning nodig is, en waarmee ook kan worden voorkomen dat het binnen te warm wordt.

 

Moet ook de Nederlandse binnenstad op de schop?
Ook in Nederland kampen veel binnensteden met leegstand. In sommige steden, zoals Heerlen en Almelo, ligt dat percentage soms wel boven de 20 procent. En ja, dat is een probleem. Alleen al voor de leefbaarheid van de stad. Platform31 concludeerde vorig jaar in een rapport dat veel gemeenten geen idee hebben hoe ze leegstand te lijf moeten gaan. Een blauwdruk voor succes bestaat er niet, want elke stad en zelfs elke straat vraagt om zijn eigen aanpak, zei onderzoeker Arjan Raatgever vorig jaar in Forum.
Amsterdam en Utrecht bijvoorbeeld zijn niet te vergelijken met Heerlen en Almelo. Duidelijk is wel dat er alleen door structurele samenwerking van marktpartijen en overheden, zowel gemeente als provincie, iets aan leegstand gedaan kan worden. Dat is lastig, want gemeenten, horecaondernemers, retailers en vastgoedeigenaren hebben ogenschijnlijk tegengestelde belangen. De verzoening lijkt nu wel nabij.
Vorige week tekenden 31 gemeenten bij minister Kamp van Economische Zaken een zogenoemde ‘RetailDeal’, waarin ze vastlegden hun winkelgebieden te gaan versterken met onder andere winkeliers, vastgoedondernemers en bewoners. Oftewel, nu is echt iedereen aan boord om de binnensteden op de schop te gooien. Later dit jaar moeten 29 gemeenten volgen. Zoals gezegd is de oplossing overal anders. Soms kunnen leegstaande panden beter woonhuizen worden of gesplitst worden in kleinere winkels. Of zijn minder regels de oplossing om weer nieuwe ondernemers aan te trekken. Duidelijk is in elk geval dat het onderwerp bij veel gemeenten nu echt hoog op de agenda staat.